Анализ состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в муниципальном образовании городского округа «город Южно – Сахалинск» за 2010 год
12 апреля 2011, 10:03
1. Общие положения
В соответствии с приказом ФАС России от 07.02.2011 г. № 66 «О плане работ ФАС России по анализу состояния конкуренции на товарных рынках на 2011-2012 годы», и принятыми на его основе методическими указаниями (письмо от 05.03.2011 г. № АЦ/7720) «По подготовке анализа состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в городах» Управлением Федеральной антимонопольной службы по Сахалинской области проведен анализ состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами на территории МО городской округ «Город Южно – Сахалинск» за 2010 год.
Анализ проводился в соответствии с п. 3 Постановления Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».
Цель проведения настоящего анализа - оценка состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в городах с населением свыше 100 тысяч человек.
Анализ товарного рынка услуг по управлению многоквартирными домами в географических границах МО городской округ «Город Южно – Сахалинск» проводился в соответствии со следующими нормативными документами:
1.Федеральным законом от 26.07.2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон «О защите конкуренции»).
2. Порядком проведения анализа состояния конкуренции на товарном рынке, утвержденным Приказом ФАС России от 28 апреля 2010 г. № 220 (далее - Приказ № 220).
В качестве источников исходной информации при анализе исследуемого рынка использовались:
1. Документированные сведения, полученные от Управления жилищной политики администрации города Южно – Сахалинска.
2. Сведения, полученные от территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Сахалинской области (далее – Сахалинстат).
3. Документированные сведения, полученные от хозяйствующих субъектов, оказывающих услуги по управлению многоквартирными домами в МО городской округ «Город Южно-Сахалинск».
2. Временной интервал исследования рынка услуг по управлению многоквартирными домами
Временной интервал исследования определен периодом с 1 января 2010 года по 31 декабря 2010 года.
3. Продуктовые и географические границы рынка услуг по управлению многоквартирными домами.
Продуктовыми границами товарного рынка является комплекс услуг по управлению многоквартирными домами, включающий следующие виды услуг:
- работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, его инженерных систем и оборудования;
- содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме;
- обеспечение и организацию благоприятных и безопасных условий пользования помещениями в многоквартирном доме, а также мест общего пользования: вывоз твердых бытовых отходов, обслуживание лифтового хозяйства, проведение ремонтно-строительных работ;
- предоставление на основании заключенных договоров с городскими ресурсоснабжающими организациями коммунальных услуг в интересах собственников помещений в многоквартирном доме;
- осуществление иной, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельности.
Географические границы товарного рынка.
Географические границы товарного рынка услуг по управлению многоквартирными домами определены административными границами МО городской округ «Город Южно - Сахалинск».
4. Состав хозяйствующих субъектов, действующих на рынке услуг по управлению многоквартирными домами.
В соответствии с п. 5.1 Приказа № 220 в состав хозяйствующих субъектов, действующих на товарном рынке, могут быть включены физические и юридические лица, которые в течение краткосрочного периода (не более года) могут при обычных условиях оборота и без дополнительных издержек войти на данный товарный рынок.
Хозяйствующими субъектами рынка услуг по управлению многоквартирными домами в соответствии с ЖК РФ, могут быть Управляющие организации любой формы собственности, ТСЖ и ЖСК.
В соответствии с документированной информацией, представленной Администрацией г. Южно-Сахалинска за 2010 год, услуги управления многоквартирными домами на территории города предоставляют управляющие компании различных форм собственности, а также ТСЖ и ЖСК (их понятия приведены в разделе 3 настоящего обзора).
Общий объем площади жилищного фонда муниципального образования по состоянию на 31.12.2010 г. составляет 3871,75 тыс.кв.м. В управлении управляющих компаний, ТСЖ и ЖСК находится 3843,35 тыс.кв.м. (Таблицы № 1,3).
Всего на территории МО «Город Южно-Сахалинск» действуют 103 (в 2009 г. - 102) хозяйствующих субъекта, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами.
Состав хозяйствующих субъектов представлен 60 ТСЖ (товарищества собственников жилья), 4 ЖСК и 39 управляющими организациями. Перечень указанных хозяйствующих субъектов представлен в Таблице № 3. В число управляющих организаций входят:
- 37 частных управляющих организаций (на 7 организации больше, чем в 2009 году);
- 1 муниципальная управляющая организация: МУП «ЖЭУ-10», учредителем которого является городской округ «Город Южно-Сахалинск» в лице департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска;
- 1 управляющая организация со смешанной формой собственности - ОАО «Сахалинская коммунальная компания». Учредителями общества являются ОАО «Дальневосточная энергетическая управляющая компания - коммунальные системы» (*% в уставном капитале) и Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска с долей в уставном капитале *%.
Следует отметить, что в 2010 г. на территории города действовало 64 ТСЖ и ЖСК, что на 6 меньше, чем в 2009 г. (за счет перераспределения в пользу управляющих организаций).
5. Объем рынка услуг по управлению многоквартирными домами и доли хозяйствующих субъектов на рынке.
В соответствии с Разделом VI Приказа № 220 произведен расчет объема товарного рынка и долей хозяйствующих субъектов на рынке.
Количественной характеристикой объема товарного рынка услуг по управлению многоквартирными домами является общая площадь жилищного фонда в натуральных показателях (тыс.кв.м.), приходящаяся на многоквартирные дома.
Доли хозяйствующих субъектов, действующих на рассматриваемом товарном рынке, рассчитывались в соответствии с п. 6.3 Приказа № 220 как выраженное в процентах отношение объема жилищного фонда (в тыс.кв.м), находящегося в управлении хозяйствующего субъекта, к общей площади жилищного фонда МО «Город Южно-Сахалинск» (в тыс.кв.м), приходящейся на многоквартирные дома.
Следовательно, доли хозяйствующих субъектов определялись по объему жилищного фонда, находящегося в управлении, в географических границах МО «Город Южно-Сахалинск» в 2010 году.
В Таблице № 1 представлена информация о способе управления многоквартирными домами и о том, каким образом был осуществлен выбор управляющей организации на территории города Южно-Сахалинска.
Согласно данным, представленным Администрацией города Южно-Сахалинска за 2010 год (Таблица № 1), общий объем площади жилищного фонда муниципального образования по состоянию на 01.01.2011 г. составляет 3871,75 тыс.кв.м. или 3124 многоквартирных дома. В управлении управляющих компаний, ТСЖ и ЖСК находится 3843,35 тыс.кв.м., приходящихся на 3009 многоквартирных домов (Таблицы № 1,3).
Представленные в Таблице № 2 данные свидетельствуют о том, что наибольшая доля (*% от общего объема жилищного фонда) на рынке услуг по управлению многоквартирными домами приходится на управляющие организации. На управляющие организации, выбранные на общем собрании собственников и по результатам конкурса, приходится *% от общего объема жилищного фонда. При этом, на управляющие организации, выбранные на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, приходится *% от общего объема жилищного фонда, на выбранные по результатам конкурса – *% от общего объема жилищного фонда, на управляющие организации, назначенные органом местного самоуправления, - *%.
В Таблице № 3 отражена информация о составе хозяйствующих субъектов, оказывающих услуги по управлению многоквартирными домами в МО городской округ «Город Южно-Сахалинск» в 2010 году, сведения о которых представлены также в разделе 4 настоящего аналитического отчета.
Из представленных данных следует, что объем жилищного фонда, находящийся в управлении хозяйствующих субъектов, составляет 3843,35 тыс. кв.м., или 99, 3 % от общего объема жилищного фонда.
Доли управляющих организаций на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в процентах от общего объема жилищного фонда больше, чем доли ТСЖ и ЖСК. Так, доли управляющих организаций составляют от 0,11% до 9,6%, в то время как доли ТСЖ и ЖСК составляют менее 1% (за исключением ТСЖ «Микрорайон «Солнечный», доля которого составляет 1,1% от общего объема жилищного фонда).
Наибольшая доля на рынке – *% от общего объема жилищного фонда принадлежит ООО УК «ЖЭУ-8». Так же большой объем жилищного фонда находится в управлении ООО «ЖКХ» - *%, ООО «ЖЭУ-2» - *%, ООО УК «ЖЭУ-9» - *%, ООО «Сахалинская коммунальная компания» - *%, ООО УК «Жилищно-эксплуатационный участок – 13» - *.
Хозяйствующие субъекты, занимающие на рынке услуг по управлению многоквартирными домами долю более 35%, отсутствуют.
В Таблице № 4 представлены данные о доле частных и муниципальных управляющих организаций, оказывающих услуги по управлению многоквартирными домами в МО городской округ «Город Южно-Сахалинск» в 2010 году.
На территории города Южно-Сахалинска услуги по управлению многоквартирными домами в 2010 году осуществляли 39 управляющих организаций в 2514 домах, в управлении которых находилось 3422,6 тыс.кв.м. Из них:
- 37 частных управляющих организаций, у которых в управлении находится жилищный фонд объемом 3179,4 тыс. кв. м., что соответствует 2194 домам;
- 1 муниципальная управляющая организация, у которой в управлении находится – 14,4 тыс. кв. м. (186 домов).
- 1 управляющая организация с долей участия в уставном капитале муниципального образования 25%, в управлении которой находятся 228, 8 тыс. кв. м. (134 дома).
Доля жилищного фонда, находящегося в управлении управляющих организаций от общего объема жилищного фонда составляет:
- *% - у 37 частных управляющих организаций;
- *% - у муниципальной управляющей организации;
- *% - у управляющей организации с долей участия в уставном капитале муниципального образования 25%.
Доля жилищного фонда, находящегося в управлении управляющих организаций от общего объема жилищного фонда, обслуживаемого управляющими организациями, составляет:
- *% - у 37 частных управляющих организаций;
- *% - у муниципальной управляющей организации;
- *% - у управляющей организации с долей участия в уставном капитале муниципального образования 25%.
Доля управляющих организаций соответствующей формы собственности от общего количества управляющих организаций составляет:
- *% - частные управляющие организации;
- *% - муниципальная управляющая организация;
- *% - управляющая организация с долей участия в уставном капитале муниципального образования 25 %.
При этом, в управлении муниципальной управляющей организации находятся, в основном, неблагоустроенные старые и ветхие дома, Благоустроенные дома перешли на обслуживание из муниципальной управляющей организации в частные управляющие организации на основании решений собраний собственников жилых помещений. Жилищный фонд, признанный ветхим, передан на обслуживание в муниципальную управляющую организацию.
Администрацией города Южно-Сахалинска в 2010 году был проведен один открытый конкурс по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами (Таблица №5). По результатам проведенного конкурса были заключены договоры со следующими управляющими организациями, ранее не осуществлявшими управление многоквартирными домами:
ООО «ЖЭУ-11»;
ООО УК «ЖЭУ-10»;
ООО «МКД-3».
В управлении ООО «ЖЭУ-11» находится 34 многоквартирных дома с объемом жилищного фонда * тыс.кв.м.
В управлении ООО УК «ЖЭУ-10» находится 536 многоквартирных домов, площадь обслуживания которых составляет * тыс.кв.м.
ООО «МКД-3» приняты на обслуживание многоквартирные дома по итогам открытого конкурса в количестве 54 домов и площадью жилищного фонда * тыс.кв.м.
Нарушений статей 15, 16 и 17 Закона «О защите конкуренции» при передаче органами местного самоуправления жилищного фонда в управление, а также при проведении конкурса по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, не выявлено (Таблица № 6).
Согласно сведениям, представленным Администрацией г. Южно-Сахалинска, учет многоквартирных домов производится по следующим критериям:
- многоквартирный дом должен состоять как минимум из двух квартир, которые могут находиться в собственности граждан, юридических лиц, муниципальных образований Российской Федерации;
- многоквартирный дом должен так же иметь места общего пользования (общее имущество), предназначенных для обслуживания квартир и нежилых помещений и доступа к ним (земельный участок, лестницы, коридоры и т.д.). Учитывается, что указанные объекты должны отвечать признакам, указанным в пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса, т.е. не являться частями квартир и быть предназначенными для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.
6. Уровень концентрации рынка услуг по управлению многоквартирными домами.
В соответствии с п.п. «а» п. 7.1 Приказа № 220 коэффициент рыночной концентрации (CR) рассчитан исходя из данных о долях крупнейших хозяйствующих субъектов. Так как многие из хозяйствующих субъектов имеют долю менее 1%, при расчете коэффициента рыночной концентрации учитывались доли тех хозяйствующих субъектов, которые составляют 1% и более.
Коэффициент рыночной концентрации (CR) составляет 32,02%.
Индекс рыночной концентрации Герфиндаля-Гиршмана (HHI) рассчитан как сумма квадратов долей всех хозяйствующих субъектов, действующих на рассматриваемом товарном рынке, и равен 432,9.
В соответствии с критериями значений коэффициента рыночной концентрации и индекса рыночной концентрации Герфиндаля-Гиршмана, определенными в п. 7.2 Приказа № 220, рынок услуг по управлению многоквартирными домами на территории МО «Город Южно-Сахалинск» в 2010 году можно охарактеризовать как рынок низкой концентрации. Вход новых хозяйствующих субъектов на данный рынок будет способствовать увеличению числа управляющих компаний, и, как следствие, - еще большему понижению рыночной концентрации и развитию конкуренции на данном рынке.
Доля ТСЖ (10,9% от общего объема жилищного фонда) на данном рынке по сравнению с долей управляющих организаций невелика, тем не менее, они занимают определенную нишу на рынке услуг по управлению многоквартирными домами.
7. Барьеры входа на рынок услуг по управлению многоквартирными домами
К ограничениям для входа новых хозяйствующих субъектов на данный рынок можно отнести сложность самого процесса управления многоквартирным домом, так как в большинстве своем собственники жилых помещений не понимают актуальности вопросов управления жилищным фондом, а так же того, что новое законодательство в области жилищной политики проблемы ремонта домов и управления жильем возложило на собственников жилья. Отсутствие информированности в данном вопросе посредством СМИ приводит к усложнению проблем управления жилфондом. Собственники помещений в большинстве своем уклоняются от участия в решении важных вопросов управления жилфондом, таких как разработка планов ремонта, выбор того или иного вида работ капитального характера, проведение общих собраний собственников жилых помещений и т.д.
Наравне с вышеперечисленными, существует ряд следующих барьеров для входа на рынок новых хозяйствующих субъектов, таких как:
- низкая информированность граждан о перечне организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами;
- неготовность собственников жилья к переходу на новые формы управления жилищным фондом;
- недоверие населения;
- несвоевременное внесение собственниками платежей за обслуживание дома, что ведет к задержке выполнения необходимых работ управляющими организациями;
- отсутствие координационного консультационного центра для проведения разъяснительной работы с управляющими компаниями, получения юридических консультаций
- использование предыдущими управляющими организациями средств, собранных с собственников помещений одного многоквартирного дома для проведения работ в других многоквартирных домах, находящихся в собственности этой же управляющей организации.
- осложнение ситуации при голосовании собственниками одних и тех же многоквартирных домов одновременно или с небольшим перерывом во времени за различные способы управления или управляющие организации.
К экономическим ограничениям относится значительный размер первоначального капитала, необходимого для создания предприятия и ведения деятельности по управлению многоквартирным домом, а также для покупки оборудования, аренды офиса и т.д.
8. Оценка состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами.
В результате проведенных исследований на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в географических границах МО городской округ «Город Южно – Сахалинск» за период с 01 января по 31 декабря 2010 года установлено, что анализируемый рынок является низкоконцентрированным. Данный вывод основан на значениях показателей, характеризующих уровень концентрации товарного рынка.
По данным произведенных расчетов, коэффициент рыночной концентрации (CR) составляет 32,02%. Индекс рыночной концентрации Герфиндаля-Гиршмана (HHI) равен 432,9. Полученные расчетным методом значения показателей рыночной концентрации рынка услуг по управлению многоквартирными домами, находятся в диапазоне значений, характеризующих уровень концентрации товарного рынка как низкий.
По результатам проведенного Обзора состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами на территории МО городской округ «Город Южно-Сахалинск» за 2009 год, хозяйствующие субъекты в Реестр хозяйствующих субъектов, имеющих долю на рынке определенного товара более 35% не включались, так как их доли на рынке были ниже 35%.
Сахалинское УФАС России продолжает антимонопольный контроль за состоянием конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в городе Южно-Сахалинск в целях реализации постановления Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»: осуществляется мониторинг на рынке услуг по управлению многоквартирными домами, проводится контроль за организацией проведения органом местного самоуправления открытых конкурсов по отбору управляющих организаций для управления многоквартирным домом.
 |